Modèle de Facture Construction et Bâtiment en Belgique (2026)
Modèle de facture pour entreprise de construction en Belgique : autoliquidation cocontractant, TVA 6 % rénovation, retenue de garantie 5 %, 30bis.
Introduction
Tu es entrepreneur en construction ou entrepreneur bâtiment en Belgique -- maçon, électricien, plombier, carreleur, couvreur ou entrepreneur général -- et tu cherches un modèle de facture adapté aux travaux de construction ? Le secteur du bâtiment est sans doute le plus complexe en matière de TVA en Belgique. Entre le régime du cocontractant pour les travaux immobiliers, le taux réduit de 6 % pour la rénovation, la retenue de garantie de 5 %, l'attestation 30bis et les sous-traitances en cascade, une facture de construction doit respecter des règles très spécifiques.
Une erreur sur une facture dans le secteur de la construction peut entraîner un redressement TVA important, voire une amende. Le SPF Finances est particulièrement vigilant envers les entreprises de construction en raison des risques de fraude.
Ce guide te propose un modèle de facture construction et bâtiment complet et conforme à la législation belge 2026, avec les différents cas de figure que tu rencontres au quotidien sur tes chantiers : facturation de travaux de construction à un particulier, facturation entre cocontractants (sous-traitance) et facturation avec taux réduit de 6 % pour la rénovation.
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Mentions obligatoires : rappel rapide
En plus des 12 mentions obligatoires classiques, une facture dans le secteur de la construction en Belgique peut nécessiter des mentions supplémentaires :
- Mentions standard : date, numéro séquentiel, identité des parties, n° TVA, description, montants, taux TVA
- Mention cocontractant (si applicable) : "Autoliquidation : en l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le cocontractant est présumé reconnaître qu'il est un assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques — AR n°1, art. 20"
- Mention TVA 6 % (si applicable) : attestation signée par le maître d'ouvrage confirmant que le bâtiment a plus de 10 ans
- Référence au chantier : adresse des travaux
Note : l'ancien « numéro d'enregistrement entrepreneur » a été supprimé le 1er septembre 2012 (avec effet rétroactif au 1er janvier 2011). Il ne doit plus figurer sur les factures.
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Spécificités de la facturation construction
Le régime du cocontractant (autoliquidation)
C'est LA particularité majeure du secteur construction en Belgique. Le régime du cocontractant s'applique lorsque :
- Tu effectues des travaux immobiliers (construction, rénovation, entretien de bâtiments)
- Ton client est un assujetti à la TVA qui dépose des déclarations TVA périodiques
Dans ce cas, tu factures sans TVA et c'est ton client qui la déclare dans sa propre déclaration TVA. Pour tout comprendre sur ce mécanisme, consulte notre guide complet sur l'autoliquidation TVA.
Attention : le régime ne s'applique PAS si ton client est :
- Un particulier (personne non assujettie)
- Un assujetti exonéré (médecin, avocat en franchise, etc.)
- Un assujetti qui ne dépose pas de déclarations TVA périodiques
TVA 6 % pour la rénovation
Le taux réduit de 6 % s'applique aux travaux de rénovation, transformation et entretien de bâtiments privés à condition que :
- Le bâtiment ait au moins 10 ans (calculé à partir de la première occupation)
- Le bâtiment soit utilisé comme habitation privée (totalement ou principalement)
- Les travaux soient facturés directement à l'utilisateur final (propriétaire, locataire ou occupant)
Le client doit te fournir une attestation confirmant que ces conditions sont remplies. Tu conserves cette attestation avec ta copie de la facture.
Travaux qui bénéficient du 6 % : maçonnerie, toiture, plomberie, électricité, chauffage, isolation, revêtements de sol et murs, menuiserie extérieure, peinture.
Travaux exclus du 6 % : piscines, saunas, installations de tennis, éléments purement décoratifs (sauf pour personnes handicapées).
La retenue de garantie de 5 %
Dans le secteur de la construction belge, il est courant de prévoir une retenue de garantie de 5 % sur le montant HTVA de la facture. Le client retient ce montant pendant la période de garantie (généralement 1 an après la réception provisoire).
Sur ta facture, tu mentionnes :
- Le montant total HTVA
- La retenue de garantie de 5 %
- Le montant net à payer
- La TVA calculée sur le montant total (pas sur le montant net)
Important : la TVA est due sur le montant total, retenue de garantie comprise. Tu déclares donc la TVA sur 100 % du montant, même si tu ne reçois que 95 %.
L'attestation 30bis
Avant de payer un sous-traitant ou un entrepreneur, ton client (ou toi si tu es entrepreneur principal) doit vérifier que l'entrepreneur n'a pas de dettes fiscales ou sociales. Cette vérification se fait via l'application en ligne du SPF Finances.
Si l'entrepreneur a des dettes, le client est tenu d'effectuer des retenues sur le montant de la facture (hors TVA) : 35 % en cas de dettes sociales (à verser à l'ONSS, en vertu de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1969) et/ou 15 % en cas de dettes fiscales (à verser au SPF Finances, en vertu de l'article 403 du Code des impôts sur les revenus). La responsabilité solidaire est prévue par l'article 402 du CIR.
Nouveau depuis le 1er mai 2026 : une retenue INASTI de 15 % s'applique également aux sous-traitants qui ont des dettes de cotisations sociales auprès de leur caisse d'assurances sociales. Vérifie le statut social de tes sous-traitants avant chaque paiement.
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Exemple 1 : Facture travaux rénovation à un particulier (TVA 6 %)
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FACTURE
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ÉMETTEUR FACTURE N° : 2026-022
Entreprise Janssens & Fils SPRL Date : 10/02/2026
Rue des Artisans 8 Date d'échéance : 12/03/2026
5000 Namur
TVA : BE0456.123.789
BCE : 0456.123.789
IBAN : BE62 3630 4578 1234
CLIENT
Monsieur Pierre Dumont
Avenue des Combattants 47
5100 Jambes
Adresse du chantier : Avenue des Combattants 47, 5100 Jambes
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Description Qté Prix unit. HT Total HT
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Rénovation salle de bains
complète :
Démolition carrelage 12 m² 25,00 EUR 300,00 EUR
existant et évacuation
Fourniture et pose 12 m² 85,00 EUR 1 020,00 EUR
carrelage sol (grès cérame
60x60, antidérapant)
Fourniture et pose 28 m² 72,00 EUR 2 016,00 EUR
carrelage murs
Remplacement baignoire 1 x 1 450,00 EUR 1 450,00 EUR
par douche italienne
(fourniture + pose)
Plomberie : raccordements 1 x 680,00 EUR 680,00 EUR
eau chaude/froide +
évacuation
Installation meuble 1 x 520,00 EUR 520,00 EUR
vasque double + robinetterie
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Sous-total HTVA : 5 986,00 EUR
TVA 6 % : 359,16 EUR
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TOTAL TTC : 6 345,16 EUR
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Application du taux réduit de TVA de 6 % conformément à
l'AR n°20, tableau A, rubrique XXXVIII.
Attestation du maître d'ouvrage conservée confirmant :
- Bâtiment > 10 ans (première occupation : 1998)
- Usage principal d'habitation privée
Conditions de paiement : 30 jours date de facture
Communication structurée : +++026/0220/04700+++
Exemple 2 : Facture sous-traitance entre cocontractants (autoliquidation)
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FACTURE
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ÉMETTEUR FACTURE N° : 2026-023
Entreprise Janssens & Fils SPRL Date : 15/02/2026
Rue des Artisans 8 Date d'échéance : 17/03/2026
5000 Namur
TVA : BE0456.123.789
BCE : 0456.123.789
IBAN : BE62 3630 4578 1234
CLIENT (COCONTRACTANT)
Constructions Peeters SA
Industrielaan 45
3000 Leuven
TVA : BE0234.567.890
Chantier : Complexe résidentiel "Les Terrasses"
Rue Neuve 120, 1000 Bruxelles
Réf. chantier : CT-2026-BXL-003
Bon de commande : PO-PP-2026-089
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Description Qté Prix unit. HT Total HT
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Travaux de carrelage —
Lots 4 à 8 (5 appartements) :
Pose carrelage sol 420 m² 38,00 EUR 15 960,00 EUR
(fourniture client)
Pose faïence salle de 250 m² 42,00 EUR 10 500,00 EUR
bains (fourniture client)
Joints et finitions 1 fft 1 200,00 EUR 1 200,00 EUR
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Sous-total HTVA : 27 660,00 EUR
Retenue garantie 5% : -1 383,00 EUR
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Net à payer : 26 277,00 EUR
TVA : 0,00 EUR
(autoliquidation)
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Autoliquidation : en l'absence de contestation par écrit, dans
un délai d'un mois à compter de la réception de la facture,
le cocontractant est présumé reconnaître qu'il est un assujetti
tenu au dépôt de déclarations périodiques. Si cette condition
n'est pas remplie, le cocontractant endossera la responsabilité
du paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.
(AR n°1, article 20 — mention obligatoire depuis le 01/01/2023)
Retenue de garantie de 5 % libérable après réception
définitive des travaux (réf. contrat du 12/11/2025).
Conditions de paiement : 30 jours date de facture
Vérification 30bis effectuée le 14/02/2026 — aucune dette.
Communication structurée : +++026/0230/00089+++
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Erreurs fréquentes dans la construction
1. Appliquer le cocontractant à un non-assujetti
Le régime du cocontractant s'applique uniquement si ton client est un assujetti TVA qui dépose des déclarations périodiques. Si tu factures un particulier ou une ASBL non assujettie, tu dois facturer avec TVA (6 % ou 21 % selon le cas).
2. Appliquer le 6 % sans attestation
Le taux réduit de 6 % nécessite une attestation écrite du maître d'ouvrage. Sans ce document, tu risques un redressement à 21 % + amendes. Conserve l'attestation avec ta copie de la facture pendant 10 ans.
3. Calculer la TVA sur le montant net (après retenue de garantie)
La TVA se calcule sur le montant total des travaux, pas sur le montant net après retenue de garantie. C'est une erreur très courante qui entraîne une sous-déclaration de TVA.
4. Oublier la vérification 30bis
Si tu paies un sous-traitant sans vérifier son statut 30bis et qu'il a des dettes fiscales/sociales, tu deviens solidairement responsable de ces dettes. Vérifie systématiquement avant chaque paiement.
5. Facturer le 6 % pour des travaux exclus
Certains travaux dans un bâtiment de plus de 10 ans ne bénéficient PAS du 6 % : piscines, saunas, jacuzzis, serres non chauffées. Vérifie la liste des travaux éligibles dans la rubrique XXXVIII du tableau A de l'AR n°20.
6. Ne pas mentionner l'adresse du chantier
L'administration fiscale peut exiger l'adresse du chantier sur la facture pour vérifier l'application du bon taux de TVA et le régime du cocontractant. Mentionne-la systématiquement.
Comment Sayli simplifie la facturation dans la construction
Le secteur du bâtiment a ses propres règles. Sayli les connaît et les applique automatiquement :
- Détection automatique du régime : entre le numéro de TVA de ton client et Sayli détermine si le cocontractant s'applique
- Taux TVA intelligents : choisis entre 6 % (rénovation) et 21 % (construction neuve), Sayli ajoute automatiquement les mentions légales requises
- Retenue de garantie : gère la retenue de 5 % et son déblocage après réception des travaux
- Envoi Peppol : conforme à l'obligation Peppol 2026 pour tes factures B2B
- Suivi de chantier : organise tes factures par chantier et par client pour un suivi clair
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FAQ : Facture construction en Belgique
Quand dois-je appliquer le régime du cocontractant ?
Le régime du cocontractant s'applique lorsque tu effectues des travaux immobiliers pour un client assujetti à la TVA qui dépose des déclarations TVA périodiques. Tu factures alors sans TVA avec la mention "Autoliquidation — AR n°1, art. 20". Consulte notre guide autoliquidation pour les détails.
Comment savoir si le bâtiment a plus de 10 ans pour le taux de 6 % ?
Le critère est la date de première occupation du bâtiment, pas la date de construction. Ton client (maître d'ouvrage) doit te fournir une attestation écrite confirmant cette date. En cas de doute, tu peux vérifier auprès de l'administration cadastrale.
La retenue de garantie de 5 % est-elle obligatoire ?
Non, la retenue de garantie n'est pas une obligation légale systématique. Elle est prévue dans les cahiers des charges (souvent le cahier général des charges pour marchés publics) et dans les contrats privés. Dans les marchés publics, elle est quasi systématique. Dans le privé, elle dépend de ton contrat.
Puis-je appliquer le 6 % pour une construction neuve ?
Non. Le taux de 6 % est réservé à la rénovation, la transformation et l'entretien de bâtiments d'habitation privée de plus de 10 ans. Pour une construction neuve, le taux est de 21 %. Il existe un régime de démolition et reconstruction au taux de 6 %, applicable sur tout le territoire belge depuis le 01/01/2024 — et non plus limité aux 32 zones urbaines comme auparavant. Ce régime a été rendu permanent par la loi du 18 juillet 2025 (conditions : habitation unique, superficie max 200 m²).
Que se passe-t-il si je facture avec TVA alors que le cocontractant s'applique ?
C'est une erreur qui pose problème aux deux parties. Ton client ne peut pas déduire la TVA que tu as facturée à tort (elle n'est pas due par toi). Tu devras émettre une note de crédit et réémettre une facture correcte sans TVA.
Comment vérifier le statut 30bis d'un sous-traitant ?
Utilise l'application en ligne "Consultation de l'obligation de retenue" sur le site du SPF Finances (MyMinfin). Entre le numéro d'entreprise (BCE) de ton sous-traitant et le système t'indique s'il y a des dettes fiscales ou sociales nécessitant une retenue.
Dois-je envoyer mes factures construction via Peppol ?
Depuis le 1er janvier 2026, les factures B2B entre entreprises belges doivent être envoyées au format Peppol. Cela concerne tes factures vers des entrepreneurs principaux ou d'autres sous-traitants. Les factures vers des particuliers ne sont pas concernées par cette obligation.
Puis-je combiner le 6 % et le 21 % sur une même facture ?
Oui, c'est possible si certains travaux relèvent du 6 % et d'autres du 21 % (par exemple, pose de carrelage à 6 % + installation d'un jacuzzi à 21 %). Tu dois clairement séparer les lignes par taux de TVA et appliquer chaque taux correctement. Consulte notre guide TVA Belgique pour les détails sur les taux.
Sources officielles
Pour aller plus loin et vérifier toutes les informations de cet article, consulte les sources officielles ci-dessous :
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