Modèle de Facture Construction et Bâtiment en Belgique (2026)

Mentions obligatoires : rappel rapide

Une facture de construction reprend les mentions obligatoires de l'AR n°1 (art. 5) — date, numéro séquentiel, identités et n° TVA des deux parties, description, base d'imposition et taux — auxquelles s'ajoutent, selon le cas, la mention d'autoliquidation, l'attestation TVA 6 % et l'adresse du chantier.

En plus des 12 mentions obligatoires classiques, une facture dans le secteur de la construction en Belgique peut nécessiter des mentions supplémentaires :

• Mentions standard : date, numéro séquentiel, identité des parties, n° TVA, description, montants, taux TVA
• Mention cocontractant (si applicable) : "Autoliquidation : en l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le cocontractant est présumé reconnaître qu'il est un assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques — AR n°1, art. 20"
• Mention TVA 6 % (si applicable) : attestation signée par le maître d'ouvrage confirmant que le bâtiment a plus de 10 ans
• Référence au chantier : adresse des travaux

Note : l'ancien « numéro d'enregistrement entrepreneur » a été supprimé le 1er septembre 2012 (avec effet rétroactif au 1er janvier 2011). Il ne doit plus figurer sur les factures.

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Spécificités de la facturation construction

Trois particularités dominent la facturation construction en Belgique : le régime du cocontractant (tu factures sans TVA à un client assujetti), le taux réduit de 6 % pour la rénovation de logements de plus de 10 ans, et la retenue de garantie de 5 % — sur laquelle la TVA reste due en totalité.

Le régime du cocontractant (autoliquidation)

C'est LA particularité majeure du secteur construction en Belgique. Le régime du cocontractant s'applique lorsque :

1. Tu effectues des travaux immobiliers (construction, rénovation, entretien de bâtiments)
2. Ton client est un assujetti à la TVA qui dépose des déclarations TVA périodiques

Dans ce cas, tu factures sans TVA et c'est ton client qui la déclare dans sa propre déclaration TVA. Pour tout comprendre sur ce mécanisme, consulte notre guide complet sur l'autoliquidation TVA.

Attention : le régime ne s'applique PAS si ton client est :

• Un particulier (personne non assujettie)
• Un assujetti exonéré (médecin, avocat en franchise, etc.)
• Un assujetti qui ne dépose pas de déclarations TVA périodiques

TVA 6 % pour la rénovation

Le taux réduit de 6 % s'applique aux travaux de rénovation, transformation et entretien de bâtiments privés à condition que :

• Le bâtiment ait au moins 10 ans (calculé à partir de la première occupation)
• Le bâtiment soit utilisé comme habitation privée (totalement ou principalement)
• Les travaux soient facturés directement à l'utilisateur final (propriétaire, locataire ou occupant)

Le client doit te fournir une attestation confirmant que ces conditions sont remplies. Tu conserves cette attestation avec ta copie de la facture.

Travaux qui bénéficient du 6 % : maçonnerie, toiture, plomberie, électricité, chauffage, isolation, revêtements de sol et murs, menuiserie extérieure, peinture.

Travaux exclus du 6 % : piscines, saunas, installations de tennis, éléments purement décoratifs (sauf pour personnes handicapées).

La retenue de garantie de 5 %

Dans le secteur de la construction belge, il est courant de prévoir une retenue de garantie de 5 % sur le montant HTVA de la facture. Le client retient ce montant pendant la période de garantie (généralement 1 an après la réception provisoire).

Sur ta facture, tu mentionnes :

• Le montant total HTVA
• La retenue de garantie de 5 %
• Le montant net à payer
• La TVA calculée sur le montant total (pas sur le montant net)

Important : la TVA est due sur le montant total, retenue de garantie comprise. Tu déclares donc la TVA sur 100 % du montant, même si tu ne reçois que 95 %.

L'attestation 30bis

Avant de payer un sous-traitant ou un entrepreneur, ton client (ou toi si tu es entrepreneur principal) doit vérifier que l'entrepreneur n'a pas de dettes fiscales ou sociales. Cette vérification se fait via l'application en ligne du SPF Finances.

Si l'entrepreneur a des dettes, le client est tenu d'effectuer des retenues sur le montant de la facture (hors TVA) : 35 % en cas de dettes sociales (à verser à l'ONSS, en vertu de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1969) et/ou 15 % en cas de dettes fiscales (à verser au SPF Finances, en vertu de l'article 403 du Code des impôts sur les revenus). La responsabilité solidaire est prévue par l'article 402 du CIR.

Nouveau depuis le 1er mai 2026 : une retenue INASTI de 15 % s'applique également aux sous-traitants qui ont des dettes de cotisations sociales auprès de leur caisse d'assurances sociales. Vérifie le statut social de tes sous-traitants avant chaque paiement.

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Exemple 1 : Facture travaux rénovation à un particulier (TVA 6 %)

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                         FACTURE
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ÉMETTEUR                              FACTURE N° : 2026-022
Entreprise Janssens & Fils SPRL       Date : 10/02/2026
Rue des Artisans 8                    Date d'échéance : 12/03/2026
5000 Namur
TVA : BE0456.123.789
BCE : 0456.123.789
IBAN : BE62 3630 4578 1234

CLIENT
Monsieur Pierre Dumont
Avenue des Combattants 47
5100 Jambes

Adresse du chantier : Avenue des Combattants 47, 5100 Jambes

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Description                    Qté    Prix unit. HT    Total HT
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Rénovation salle de bains
complète :

Démolition carrelage           12 m²     25,00 EUR      300,00 EUR
existant et évacuation

Fourniture et pose             12 m²     85,00 EUR    1 020,00 EUR
carrelage sol (grès cérame
60x60, antidérapant)

Fourniture et pose             28 m²     72,00 EUR    2 016,00 EUR
carrelage murs

Remplacement baignoire          1 x   1 450,00 EUR    1 450,00 EUR
par douche italienne
(fourniture + pose)

Plomberie : raccordements       1 x     680,00 EUR      680,00 EUR
eau chaude/froide +
évacuation

Installation meuble             1 x     520,00 EUR      520,00 EUR
vasque double + robinetterie

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                         Sous-total HTVA :    5 986,00 EUR
                         TVA 6 % :              359,16 EUR
                         ─────────────────────────────────
                         TOTAL TTC :          6 345,16 EUR
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Application du taux réduit de TVA de 6 % conformément à
l'AR n°20, tableau A, rubrique XXXVIII.
Attestation du maître d'ouvrage conservée confirmant :
- Bâtiment > 10 ans (première occupation : 1998)
- Usage principal d'habitation privée

Conditions de paiement : 30 jours date de facture
Communication structurée : +++026/0220/04700+++

Exemple 2 : Facture sous-traitance entre cocontractants (autoliquidation)

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                         FACTURE
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ÉMETTEUR                              FACTURE N° : 2026-023
Entreprise Janssens & Fils SPRL       Date : 15/02/2026
Rue des Artisans 8                    Date d'échéance : 17/03/2026
5000 Namur
TVA : BE0456.123.789
BCE : 0456.123.789
IBAN : BE62 3630 4578 1234

CLIENT (COCONTRACTANT)
Constructions Peeters SA
Industrielaan 45
3000 Leuven
TVA : BE0234.567.890

Chantier : Complexe résidentiel "Les Terrasses"
           Rue Neuve 120, 1000 Bruxelles
Réf. chantier : CT-2026-BXL-003
Bon de commande : PO-PP-2026-089

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Description                    Qté    Prix unit. HT    Total HT
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Travaux de carrelage —
Lots 4 à 8 (5 appartements) :

Pose carrelage sol             420 m²    38,00 EUR   15 960,00 EUR
(fourniture client)

Pose faïence salle de          250 m²    42,00 EUR   10 500,00 EUR
bains (fourniture client)

Joints et finitions             1 fft  1 200,00 EUR    1 200,00 EUR

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                         Sous-total HTVA :   27 660,00 EUR
                         Retenue garantie 5% : -1 383,00 EUR
                         ─────────────────────────────────
                         Net à payer :       26 277,00 EUR

                         TVA : 0,00 EUR
                         (autoliquidation)
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Autoliquidation : en l'absence de contestation par écrit, dans
un délai d'un mois à compter de la réception de la facture,
le cocontractant est présumé reconnaître qu'il est un assujetti
tenu au dépôt de déclarations périodiques. Si cette condition
n'est pas remplie, le cocontractant endossera la responsabilité
du paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.
(AR n°1, article 20 — mention obligatoire depuis le 01/01/2023)

Retenue de garantie de 5 % libérable après réception
définitive des travaux (réf. contrat du 12/11/2025).

Conditions de paiement : 30 jours date de facture
Vérification 30bis effectuée le 14/02/2026 — aucune dette.
Communication structurée : +++026/0230/00089+++

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Erreurs fréquentes dans la construction

Les erreurs les plus coûteuses : appliquer le cocontractant à un particulier, facturer le 6 % sans attestation, calculer la TVA sur le montant net après retenue de garantie, oublier la vérification 30bis et omettre l'adresse du chantier. Chacune peut déclencher un redressement TVA à 21 % assorti d'amendes.

1. Appliquer le cocontractant à un non-assujetti

Le régime du cocontractant s'applique uniquement si ton client est un assujetti TVA qui dépose des déclarations périodiques. Si tu factures un particulier ou une ASBL non assujettie, tu dois facturer avec TVA (6 % ou 21 % selon le cas).

2. Appliquer le 6 % sans attestation

Le taux réduit de 6 % nécessite une attestation écrite du maître d'ouvrage. Sans ce document, tu risques un redressement à 21 % + amendes. Conserve l'attestation avec ta copie de la facture pendant 10 ans.

3. Calculer la TVA sur le montant net (après retenue de garantie)

La TVA se calcule sur le montant total des travaux, pas sur le montant net après retenue de garantie. C'est une erreur très courante qui entraîne une sous-déclaration de TVA.

4. Oublier la vérification 30bis

Si tu paies un sous-traitant sans vérifier son statut 30bis et qu'il a des dettes fiscales/sociales, tu deviens solidairement responsable de ces dettes. Vérifie systématiquement avant chaque paiement.

5. Facturer le 6 % pour des travaux exclus

Certains travaux dans un bâtiment de plus de 10 ans ne bénéficient PAS du 6 % : piscines, saunas, jacuzzis, serres non chauffées. Vérifie la liste des travaux éligibles dans la rubrique XXXVIII du tableau A de l'AR n°20.

6. Ne pas mentionner l'adresse du chantier

L'administration fiscale peut exiger l'adresse du chantier sur la facture pour vérifier l'application du bon taux de TVA et le régime du cocontractant. Mentionne-la systématiquement.

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Comment Sayli simplifie la facturation dans la construction

Le secteur du bâtiment a ses propres règles. Sayli les connaît et les applique automatiquement :

• Détection automatique du régime : entre le numéro de TVA de ton client et Sayli détermine si le cocontractant s'applique
• Taux TVA intelligents : choisis entre 6 % (rénovation) et 21 % (construction neuve), Sayli ajoute automatiquement les mentions légales requises
• Retenue de garantie : gère la retenue de 5 % et son déblocage après réception des travaux
• Devis illimités : établis un devis par chantier et convertis-le en facture en un clic — devis, factures PDF et avoirs sont illimités dès le plan Starter, même quand tu factures un particulier pour une rénovation
• Scan IA de tes achats : photographie ou importe les factures de tes fournisseurs de matériaux et de tes sous-traitants, l'IA les encode pour toi — inclus et illimité dès le plan Starter, pour suivre la rentabilité de chaque chantier
• Comptable IA inclus : un assistant comptable IA répond à tes questions (cocontractant, 6 %, 30bis) et t'aide à préparer ta TVA, sans supplément
• Envoi Peppol : conforme à l'obligation Peppol 2026 pour tes factures B2B
• Suivi de chantier : organise tes factures par chantier et par client pour un suivi clair

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FAQ : Facture construction en Belgique

Quand dois-je appliquer le régime du cocontractant ?

Le régime du cocontractant s'applique lorsque tu effectues des travaux immobiliers pour un client assujetti à la TVA qui dépose des déclarations TVA périodiques. Tu factures alors sans TVA avec la mention "Autoliquidation — AR n°1, art. 20". Consulte notre guide autoliquidation pour les détails.

Comment savoir si le bâtiment a plus de 10 ans pour le taux de 6 % ?

Le critère est la date de première occupation du bâtiment, pas la date de construction. Ton client (maître d'ouvrage) doit te fournir une attestation écrite confirmant cette date. En cas de doute, tu peux vérifier auprès de l'administration cadastrale.

La retenue de garantie de 5 % est-elle obligatoire ?

Non, la retenue de garantie n'est pas une obligation légale systématique. Elle est prévue dans les cahiers des charges (souvent le cahier général des charges pour marchés publics) et dans les contrats privés. Dans les marchés publics, elle est quasi systématique. Dans le privé, elle dépend de ton contrat.

Quel délai de paiement puis-je fixer pour une facture B2B dans la construction ?

Entre entreprises, le délai de paiement est de 30 jours par défaut et ne peut, en principe, pas dépasser 60 jours (loi sur les retards de paiement). En cas de retard, tu as droit de plein droit à des intérêts de retard et à une indemnité forfaitaire de 40 € pour frais de recouvrement, sans mise en demeure préalable. Précise toujours la date d'échéance sur ta facture, comme dans nos deux modèles ci-dessus.

Puis-je appliquer le 6 % pour une construction neuve ?

Non. Le taux de 6 % est réservé à la rénovation, la transformation et l'entretien de bâtiments d'habitation privée de plus de 10 ans. Pour une construction neuve, le taux est de 21 %. Il existe un régime de démolition et reconstruction au taux de 6 %, applicable sur tout le territoire belge depuis le 01/01/2024 — et non plus limité aux 32 zones urbaines comme auparavant. Ce régime a été rendu permanent par la loi du 18 juillet 2025 (conditions : habitation unique, superficie max 200 m²).

Que se passe-t-il si je facture avec TVA alors que le cocontractant s'applique ?

C'est une erreur qui pose problème aux deux parties. Ton client ne peut pas déduire la TVA que tu as facturée à tort (elle n'est pas due par toi). Tu devras émettre une note de crédit et réémettre une facture correcte sans TVA.

Comment vérifier le statut 30bis d'un sous-traitant ?

Utilise l'application en ligne "Consultation de l'obligation de retenue" sur le site du SPF Finances (MyMinfin). Entre le numéro d'entreprise (BCE) de ton sous-traitant et le système t'indique s'il y a des dettes fiscales ou sociales nécessitant une retenue.

Dois-je envoyer mes factures construction via Peppol ?

Depuis le 1er janvier 2026, les factures B2B entre entreprises belges doivent être émises et reçues au format électronique structuré Peppol (loi du 6 février 2024, art. 53 §2bis du Code TVA). Ton identifiant Peppol est le schéma 0208 suivi de ton numéro BCE. L'ancienne plateforme gratuite Hermes a fermé le 16 décembre 2025, mais une tolérance administrative s'applique jusque fin mars 2026 pour les entreprises encore en cours de raccordement. Cette obligation concerne tes factures vers des entrepreneurs principaux ou d'autres sous-traitants ; les factures vers des particuliers ne sont pas concernées. Bon à savoir : ton logiciel de facturation électronique est déductible à 120 % jusque fin 2028.

Puis-je combiner le 6 % et le 21 % sur une même facture ?

Oui, c'est possible si certains travaux relèvent du 6 % et d'autres du 21 % (par exemple, pose de carrelage à 6 % + installation d'un jacuzzi à 21 %). Tu dois clairement séparer les lignes par taux de TVA et appliquer chaque taux correctement. Consulte notre guide TVA Belgique pour les détails sur les taux.